こんにちは！
みみみみ不動産です(*^^*)
30代子育て中主婦が
大家さんになるためにボロ戸建投資をしています！
現在1棟目購入してリフォーム中です♪
一部DIYをしつつ、リフォーム業者さんのお力を借りています♪
そんな私の1棟目購入までの記録を配信しています♪
見学1件目に選んだのは…
神奈川県横浜市にある500万円の不動産！
家賃も6万円を見込めそうだったので、表面利回り12%！築年数も３４年と悪くないなという印象でした！
それではどんな物件だったのか見ていきましょう！
【物件スペック】
※（）内は私の感想です
物件価格 ：500万円
（手が出しやすい！）
所在地 ：神奈川県横須賀市
（横須賀とか需要ありそう！）
構造 ：3DK
（最低限の広さある）
築年数 ：築３４年
（500万円で築３４年はレア！）
最寄駅まで：18分
（歩けなくもない？）
見込み家賃：5〜7万円
（悪くないんじゃない？）
表面利回り：12%
（価格交渉必要？）
駐車場 ：なし
（近くの月極埋まってた涙）
再建築 ：不可
（再建築不可はちょっとなあ）
備考 ：道幅が狭く車が入らない
（リフォーム時に困りそう）
【良かった点】
◎値段の割に築３４年で綺麗め
▶︎リベラルアーツ大学の両学長が築30年くらいまでが良いと言っていたので！
◎リフォームあまりいらない
▶︎築３４年というのもあって、人が住めるようになるイメージがつきやすかった！
【不安点】
×高低差がある
▶︎客付業者さんにヒアリングしたところ、私の見た物件は高低差が理由で客付がしにくいとのこと
×駐車場が付いておらず、近くの月極駐車場を抑えようと思ったのですがいっぱいでした。
▶︎高低差があるため、駐車場が近くにないと生活が大変そう
▶︎リフォームする時に駐車場の確保が必要
×家までの道が狭く車が通らない
▶︎DIY時に材料や道具の持ち運びが大変
×再建築不可物件
▶︎すぐ隣に急傾斜の崖があり、土砂災害特別警戒地域
▶︎万が一土砂崩れで家が潰れた場合もう再建築不可なので使い道のない土地になってしまう
▶︎使い道のない土地になった時、買い手がつかないのでは？
×家から2時間かかる場所だった
▶︎DIYでリフォームを視野に入れてたので往復4時間は辛い！！！保育園の子供のお迎え辛い！！！片道1時間圏内を探すことに路線変更
それでは細かく見ていきましょう＼＼\\٩( 'ω' )و //／／
高低差
×高低差がある
▶︎客付業者さんにヒアリングしたところ、私の見た物件は高低差が理由で客付がしにくいとのこと
横浜市では高低差がすごく、坂道がとても多い地域なので、
駅からの距離だけでなく高低差をチェックする必要があります！
地元の客付業者さんに聞き込みをしにいくと
私の狙っていた地域では
客付は難しいと言われてしまいました…
道幅の狭さや駐車場がないこと
×駐車場が付いておらず、近くの月極駐車場を抑えようと思ったのですがいっぱいでした。
▶︎高低差があるため、駐車場が近くにないと生活が大変そう
▶︎リフォームする時に駐車場の確保が必要
×家までの道が狭く車が通らない
▶︎DIY時に材料や道具の持ち運びが大変
1棟目としては
車が入れないような狭い道や
近くに駐車場がないことが
リフォームにどんな影響が出るのか未知数…
リフォーム屋さんが資材搬入時にクレーンとか
何か特殊な手段を取ったりしたら値段が跳ね上がるのでは！？
という心配てんもありました。
◎対策
リフォーム屋さんに来てもらって
リフォームの見積もりを実際に取ってもらう方法があります。
再建築不可物件
×再建築不可物件
▶︎すぐ隣に急傾斜の崖があり、土砂災害特別警戒地域
▶︎万が一土砂崩れで家が潰れた場合もう再建築不可なので使い道のない土地になってしまう
▶︎使い道のない土地になった時、買い手がつかないのでは？
後から調べると再建築不可物件だと
もっと安い値段で取引されている模様だったのも
やめた大きな決め手でした。
その後3ヶ月ほどまだ楽待に載っていたので
やはり値段が相場にあってなかったのでしょう
もしも調べずに購入していたら
売るときに買い手がつかず大きな損をしていたことでしょう
勉強不足だとそういうことがあるので
みなさんも気をつけてくださいね٩(๑❛ᴗ❛๑)۶
片道2時間問題
×家から2時間かかる場所だった
▶︎DIYでリフォームを視野に入れてたので往復4時間は辛い！！！保育園の子供のお迎え辛い！！！
片道2時間リフォーム業者さんに依頼するならば
なんとかなる距離感ではあるけども
自分でDIYをしたいという願望があるため
1棟目に関しては片道2時間の物件はなしということになりました。
これはシンプルに片道1時間圏内を探すことに路線変更。
余談
その後買った1棟目は
車で片道1時間圏内で
とっても快適です！！！！
2棟目も片道1時間圏内で探そうと思っています٩(๑❛ᴗ❛๑)۶
その後不動産屋さんのおすすめ物件を数件回りましたが
良いと思う物件はありませんでした！
雑談でいろんなお話をすることができるので
見学はいつもいろんな収穫があります♪
横須賀米軍基地をターゲットとした物件のお話も聞かせてもらいました！
横須賀米軍基地の軍人さんや基地関係者に
家をお貸しするベース契約というものがあるそうです。
3割ほど高い賃料で家を貸せるというお話でした！！
また支払いがアメリカ政府となるので
家賃の滞納の心配もほぼないとのこと
ただベース契約には様々な条件があり、
その条件に当てはまる不動産の価格は数千万円単位。
私の対象とする投資先は500万円ほどの物件。
予算オーバーということでそれ以上は調べませんでした。
興味のある方はぜひ調べてみてくださいね♪
最後に
私の物件見学1件目は
そんな感じで幕を閉じました！！！
たくさん学びがありました٩(๑❛ᴗ❛๑)۶
また物件見学2件目も書くので
よければまた読んでくださいね♪
